Boligselgerforsikring vs. Egenerklæring
Når man skal selge bolig ønsker de fleste å tegne en boligselgerforsikring (tidligere het det eierskifteforsikring).
Bakgrunnen for dette er at man som ved andre forsikringer ønsker å beskytte seg mot uforutsette kostnader og ansvar.
I forbindelse med tegningen av boligselgerforsikringen, vil normalt eiendomsmegleren presentere deg for en egenerklæring. Dette er i all enkelthet et skjema med en rekke spørsmål om boligens/eiendommens tilstand.
Det varierer fra megler til megler på hvilken måte egenerklæringen blir presentert. Noen meglere leverer den ut sammen med en rekke andre dokumenter, og bruker lite tid på å forklare hvor viktig det er at du er nøye med utfyllingen av skjemaet. Andre meglere er veldig flinke til å presisere viktigheten av at skjemaet fylles ut korrekt, og at du er nøye med å ta med det du vet om boligens/eiendommens tilstand.
Hvorfor er egenerklæringen så viktig?
Høyesterett behandlet i oktober i år en sak hvor selger ikke hadde vært nøye nok når egenerklæringen ble fylt ut (referanse: HR-2021-2102-A).
I hovedsak gjaldt saken at selger ikke hadde opplyst i egenerklæringen at det var oppført et tilbygg til eiendommen uten byggetillatelse.
Kjøper av eiendommen fant ut av dette, og fremmet krav mot selger og hans boligselgerforsikring. Boligselgerforsikringsselskapet forlikte saken med kjøper, og utbetalte kr 700 000,- i prisavslag. Beløpet skulle dekke kostnadene ved å sette tilbygget i forskriftsmessig stand, slik at kjøper kunne oppnå ferdigattest for tilbygget.
Fordi selger ikke hadde opplyst om tilbygget og den manglende byggetillatelsen i egenerklæringen, og dermed holdt tilbake opplysninger overfor både boligselgerforsikringsselskapet og kjøper, krevde boligselgerforsikringsselskapet at selger skulle betale dem tilbake hele prisavslaget på kr 700 000,-.
Selger nektet å betale, og boligselgerforsikringsselskapet tok dermed ut stevning for tingretten. Her ble selger dømt til både å betale boligselgerforsikringsselskapet hele prisavslaget, i tillegg til sakskostnader på nesten kr 350 000,-.
Selger anket dommen til lagmannsretten, men lagmannsretten var enig med tingretten. Nok en gang ble selger dømt til å refundere prisavslaget. I tillegg måtte selger for sakens behandling i lagmannsretten betale sakskostnader til boligselgerforsikringsselskapet på rett i overkant av kr 320 000,-.
Til slutt anket selger saken inn for Høyesterett, men også Høyesterett var enig med tingretten og lagmannsretten. Sakskostnadene ble denne gangen på kr 250 000,-.
Samlet endte altså selger med å måtte betale tilbake prisavslaget til boligselgerforsikringsselskapet på kr 700 000,-, i tillegg til boligselgerforsikringsselskapets sakskostnader på ca. kr 920 000,-. Dette siste beløpet inkluderer ikke selgers egne sakskostnader.
Det skal nevnes at selger mottok partshjelp fra Forbrukerrådet i Høyesterett, som innebar at Forbrukerrådet betalte boligselgerforsikringsselskapets sakskostnader i Høyesterett. Sakskostnadene for tingretten og lagmannsretten, totalt kr 670 000,- måtte han derimot selv dekke; i tillegg til kostnadene til hans egen advokat.
Gjennomgangen ovenfor viser hvor viktig det er at man som selger er svært nøye når egenerklæringen skal fylles ut. Ikke hold tilbake opplysninger, og svar så presist og korrekt som mulig.
Som mange meglere vil si, skal det en god del til før opplysninger i egenerklæringen virker direkte prisdempende på salget. Det er altså som regel lite å vinne på å holde tilbake opplysninger eller svare uklart og ufullstendig i egenerklæringen, men derimot svært(!) mye å tape.
Skaun Advokatfirma har bistått i en rekke saker hvor boligselgerforsikringsselskapet krever tilbake penger de har utbetalt kjøper.
Har du mottatt et slikt krav fra din boligselgerforsikring? Kontakt oss for en uforpliktende samtale om din sak.
Anders Stub Søtorp
Advokat/managing partner
T: +47 920 32 414
E: as@skaunadvokat.no