Ny bolig – Når kan du nekte overtakelse og heller kreve dagmulkt?
I denne artikkelen er vi på bustadoppføringslovens område. Bustadoppføringsloven behandler bl.a. avtaler om oppføring av ny bolig, når avtalen er inngått mellom en forbruker og en entreprenør/profesjonell.
Det er mange sentrale spørsmål som bør avklares når man inngår en avtale om bustadoppføring. Blant disse finner man hvilken frist entreprenøren skal ha for ferdigstillelse av boligen.
Hvis entreprenøren ikke klarer å ferdigstille boligen innen fristen, åpner bustadoppføringsloven for at forbrukeren kan rette flere ulike krav mot entreprenøren.
Ett av disse kravene er dagmulkt.
Utgangspunktet ser her enkelt og greit ut; det er satt en frist, men fristen er ikke overholdt. Da påløper det dagmulkt. Dagmulkten skal normalt utgjøre én promille av det samlede vederlaget til entreprenøren, og kan ikke kreves av forbrukeren for mer enn 100 dager.
I praksis er dette utgangspunktet likevel ikke alltid så enkelt. Det er flere forhold som kan medføre at fristen man ble enige om før byggearbeidet startet, kun kan anses som et utgangspunkt.
Kanskje byggherren, altså forbrukeren, skal utføre egeninnsats, og denne er forsinket. Da vil det ofte være mindre rimelig å tillate forbrukeren å kreve dagmulkt av entreprenøren; det er jo forbrukeren selv som er skyld i forsinkelsen. At entreprenøren i slike tilfeller må varsle krav om tilleggsfrist for sin egen leveranse/ytelse for å unngå dagmulkt, er en annen sak.
Blant andre praktiske eksempler finner man tilfellene hvor entreprenøren for så vidt selv er skyld i at ferdigstillelsen er forsinket, men for å unngå dagmulkt ønsker likevel entreprenøren at forbrukeren overtar boligen innen den avtalte fristen.
Kan entreprenøren slippe unna med dette? Slippe unna dagmulkt ved å kreve at forbrukeren overtar en bolig som ikke er ferdig?
Svaret på dette er for så vidt at entreprenøren kan kreve overtakelse, men det er ikke alltid at forbrukeren må finne seg i dette. Hvis forbrukeren ikke trenger å finne seg i entreprenørens krav, vil årsaken til dette ofte tilsi at forbrukeren kan møte entreprenørens krav om overtakelse, med et krav om dagmulkt.
Hvor entreprenøren mener at arbeidet er ferdig nok til å gjennomføre overtakelse, kan entreprenøren kreve at det avholdes en overtakelsesforretning.
Det er kun hvor forbrukeren har gyldig grunn, at forbrukeren kan nekte å delta på overtakelsesforretningen. Foreligger det ingen slik gyldig grunn, vil entreprenøren kunne gjennomføre overtakelsesforretningen på egen hånd, med den konsekvens at boligen blir ansett overtatt av forbrukeren selv om forbrukeren ikke engang er til stede.
Hva skal da til for at forbrukeren har gyldig grunn til å la være å delta på overtakelsesforretningen?
Bustadoppføringsloven gir ikke et heldekkende svar på dette, men den gir en viss pekepinn i følgende setning (§ 15, tredje ledd):
"Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga."
Agder lagmannsrett behandlet spørsmålet om hva som kan anses som "rimeleg grunn", i en dom fra mars 2019 (LA-2018-56117).
I dommen var fristen for ferdigstillelse satt til 15.12.2015, og forbrukeren hadde timet overtakelsen av hans tidligere bolig, som han hadde solgt, slik at han ikke ble stående uten bolig i en mellomperiode.
Det var ingen tvil om at forbrukerens nye bolig ikke var ferdig. Samtidig var den ferdig nok til at man fikk på plass en midlertidig brukstillatelse. Noen overtakelsesforretning ble likevel ikke avholdt.
Forbrukeren flyttet inn i den nye boligen den 15.12.2015, og arbeidet med boligen fortsatte frem til sommeren 2016. Partene var på dette tidspunktet svært uenige om kvaliteten på entreprenørens arbeid, og forbrukeren innhentet en takstrapport som ga et bilde av hvilke feil som var på boligen.
Med grunnlag i takstrapporten rettet forbrukeren flere krav mot entreprenøren, bl.a. krav om dagmulkt fra 15.12.2015 til sommeren 2016. Dette fordi forbrukeren mente at boligen ikke var overtatt, selv om han hadde flyttet inn. Forbrukeren gjorde gjeldende at arbeidet som gjensto på boligen per 15.12.2015, var så omfattende at det ikke kunne være grunnlag for overtakelse.
Entreprenøren var ikke enig i forbrukerens krav.
Lagmannsretten konkluderte med at boligen ikke var ferdig per 15.12.2015, og at det ikke hadde blitt gjennomført en overtakelsesforretning.
Spørsmålet ble dermed om det at forbrukeren faktisk hadde flyttet inn, kunne innebære at boligen likevel måtte anses overtatt.
Det ble vist til bustadoppføringslova § 14, andre ledd, hvor det står at;
"Er arbeidet fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om det ikkje er halde overtakingsforretning."
Om dette uttalte lagmannsretten følgende:
"Det er på det rene at det ikke ble holdt noen overtakelsesforretning i forbindelse med innflyttingen. Spørsmålet blir derfor om det har skjedd overtakelse etter annet ledd, dvs. om arbeidet er «fullført».
Begrepet «fullført» kan ikke forstås slik at boligen må være helt ferdigstilt og uten noen form for mangler, jf. Wefling, Bustadoppføringslova pkt. 8.7. Utgangspunktet må være at arbeidet anses å være fullført når entreprenøren sier at han er ferdig, jf. RG 2005 side 120. Det fremgår imidlertid av forarbeidene at arbeidene likevel ikke skal anses fullført dersom kjøperen «innan rimelig tid har reist innvendingar mot dette (avvist arbeidet)», jf. NOU 1992:9 side 42."
Lagmannsretten gikk så videre til å behandle hva som kan utgjøre "rimelig grunn" for forbrukeren til å nekte overtakelse:
"Av rettspraksis følger det at det må tas utgangspunkt i om det gjenstående arbeidet var så vidt mangelfullt at det ga byggherren rimelig grunn til å avvise ytelsen. Om dette sies det i RG 2005 side 120:
«Bestemmelsen i § 14 annet ledd må suppleres med de materielle regler i boligoppføringsloven § 15 tredje ledd slik at kjøperen bare kan avvise ytelsen dersom det foreligger mangler som gir ham «rimelig grunn til å avvise». Selv om dette hverken følger av ordlyden i boligoppføringsloven § 14 eller er forutsatt i forarbeidene, må et slikt vilkår følge av det alminnelige obligasjonsrettslige prinsipp om balanse i rettsforholdet. Det vil dessuten gi dårlig sammenheng i loven dersom de materielle regler for avvisning skulle være forskjellig alt ettersom det er holdt overtakelsesforretning eller ikke.
Hva som nærmere skal til for at det skal anses rimelig for kjøperen å avvise ytelsen og kreve dagmulkt, må særlig sees i sammenheng med mangelens betydning for bruken av boligen. Dersom boligen kan brukes som forutsatt, hjelper det ikke om det er mangler som må utbedres. Det er først berettiget å avvise når feil og mangler er slike at den daglige bruk påvirkes. Estetiske mangler som påvirker brukskvaliteten kan også hensyntas, men vil ikke ha noen særlig tyngde. Endelig må hensyn tas til ubehag i forbindelse med utbedringen, også av estetiske feil, herunder om utbedringen tar lang tid.
Lagmannsretten tar utgangspunkt i listen over mangler som var vedlegg til brevet av 16. mai 2000. Listen er lang. Det er anmerket 41 forhold. Men, som tingretten, legger lagmannsretten til grunn at det ikke er forhold av vital betydning for bruken.»
Dersom mangelen innebærer at boligen ikke kan brukes som forutsatt, vil byggherren normalt ha rimelig grunn til å avvise ytelsen. Mangelens betydning for boligens funksjon vil følgelig være avgjørende, se LF-2011-209118 og Lilleholt, Avtale om ny bustad, 2001, side 80."
I den aktuelle saken utgjorde verdien av manglene/gjenstående arbeid omtrent én million kroner. Likevel fant ikke lagmannsretten at forbrukeren hadde rimelig grunn til å nekte overtakelse.
Avgjørende var at det alt vesentlige av manglene/arbeidet som gjensto, knyttet seg til utvendig teglsteinsarbeid. Selv om kostnadene til denne delen av byggeprosjektet var svært betydelig, så innebar ikke dette at boligen ikke fungerte fullt ut tilfredsstillende for forbrukeren.
Entreprenøren ble dermed frifunnet for forbrukerens krav om dagmulkt.
Nøyaktig hva som skal til for at forbrukeren har "rimelig grunn" til å nekte overtakelse, må vurderes konkret i den enkelte sak. Mangler det f.eks. midlertidig brukstillatelse for boligen på det tidspunktet entreprenøren ønsker å gjennomføre en overtakelse, vil "rimelig grunn" normalt sett klart nok foreligge – forbrukeren har da som hovedregel ikke anledning til å bruke boligen. Men mellom et slikt tilfelle og tilfeller hvor det gjenstår mindre betydningsfulle arbeider, blir vurderingen utpreget skjønnsmessig.
Det som i det minste er sikkert, og som vi så av lagmannsrettens avgjørelse, er at verdien av det gjenstående arbeidet/manglene nok kan ha betydning, men ikke nødvendigvis avgjørende betydning.
****
Står du som entreprenør eller forbruker med et byggeprosjekt og er usikker på om du skal kreve/akseptere overtakelse eller ikke; ikke nøl med å kontakte oss for en uforpliktende samtale.
****
Anders Stub Søtorp
Advokat/managing partner
T: +47 920 32 414