styrearbeid

Vedlikeholdsplikt i borettslag

Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig laget. Borettslaget er eier av hele eiendommen, men andelseieren har en total og eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig. Det gjør at det er nødvendig å trekke grenser for hvem som har ansvaret for vedlikehold, reparasjoner og utskiftninger for den enkelte del av borettslagets bygninger. Dette hører sammen med retten til å bestemme over bruken. I prinsippet har borettslaget full bestemmelsesrett over de enkelte deler av bygningen, men hver andelseier har en frihet til å styre med sin bolig - innvendig. 

Den klare hovedregelen er at den enkelte andelseier skal holde boligen i stand og selv stå for vedlikehold, reparasjoner og utskiftninger innvendig. Samtidig er dette bare et utgangspunkt siden de enkelte bygningsdeler – som rør, ledninger og ventilasjon – har gjerne en noe annen grense enn midt i veggen. Grensen mellom hva som er boligen og fellesareal er ikke klar på samme måte som i et eierseksjonssameie. Grensen settes gjerne hvor det er naturlig å dra et skille mellom hva som kan sies å være felles og hva som hører til den enkelte andel – ved vurderingen her er det naturlig å se på hva som den enkelte andelseier selv har kontroll på og dermed lettest kan håndtere. 

Borettslagsloven §§ 5-12 og 5-17 har regler om grensen, men dette kan endres i borettslagets vedtekter. Vedtekter sier gjerne noe slikt som dette om andelseiers ansvar: 

(1)  Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring / inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring / inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slike som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. 

Om borettslagets vedlikeholdsplikt sies gjerne noe slikt: 

 (1)  Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier. 

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. 

(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskiftning av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

Borettslagslovens § 5-17 første ledd sier også det som er sentralt for borettslagets vedlikeholdsplikt: Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Denne grunnleggende regelen kan nok ikke fravikes i vedtektene, selv om det er noe uklart hvor lagt vedtektene kan gå ved å legge ansvar for vedlikehold over på den enkelte andelseier. 

Borettslaget har dermed ansvar for det aller meste, med mindre det er innvendig i den enkeltes bolig. I praksis kan det ofte være vanskelig å si hvem som har ansvaret for hva – vedtektene nevner kanskje vannrør, men hva med gassrør? Hva med vannbåren varme? Ofte styrer borettslaget etter et sett med standardvedtekter som ikke er tilpasset den faktiske bygningsmassen. Det kan være lett å vedta nye installasjoner i borettslaget, men samtidig like lett å glemme hvem som skal ha ansvaret for dette. Litt av samme problemet dukker opp dersom en andelseier har fått lov til å bygge ut på en eller annen måte – da er det viktig å avtale hvem som har vedlikeholdsansvaret og vurdere å øke vedkommendes felleskostnader. 

For å ivareta denne vedlikeholdsplikten bør borettslagets forvalte etter langsiktige vedlikeholdsplaner, der fremtidig vedlikeholdsbehov gjennomgås og kartlegges. Det er viktig å ha kontroll på bygningsmassen og ha midler til å kunne håndtere fremtidige kostnader. En ting er for å sørge for at innkrevingen av felleskostnader er på et slikt nivå at vedlikeholdskostnadene dekkes inn, en annen ting er at manglende vedlikehold kan medføre skade på det som er andelseierens ansvar. Lekker det gjennom taket og loftsleiligheten under skades er det uansett borettslaget som skal dekke kostnadene dersom skaden kunne vært unngått ved vedlikehold fra borettslagets side. 

Etter borettslagsloven § 5-18 kan en andelseier kreve erstatning fra borettslaget for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller vedlikeholdsplikten etter § 5-17. Skades andelseiers bad som følge av manglende vedlikehold av dreneringen er dette også borettslagets ansvar. 

Dersom borettslagets styre og generalforsamling sørger for godt vedlikehold og har et bevisst forhold til ansvaret som en har skal dette gå greit, men et underfinansiert borettslag der styret ikke er bevisst ansvaret som borettslaget har kan by på betydelige utfordringer i praksis. Som alltid er den beste strategien å være føre var – ta gjerne kontakt for en gjennomgang før det går galt. 

Ta kontakt med Bjørnar Håland - t: 907 56 721 eller e: bh@skaundvokat.no